当社の不動産賃貸事業

事業概要

関東・東海・近畿地方で共同住宅を中心に取得、再生して賃貸しています。当社グループで約330世帯を管理・運営しています。

当社サービスの特徴

当社は、以下の方針で賃貸サービスを提供しています。

1.快適な通信環境
現代社会において、インターネットは必要不可欠な情報インフラとなりました。当社は、快適な通信環境を提供するため、入居当日から利用可能な集合インターネット(WiFi接続可、原則1Gbpsの高速光回線)の導入をすすめ、快適な在宅ワーク・テレワークを支援します。

2.清潔・快適な給排水設備
お客様に清潔・快適に過ごしていただくため、水回り設備にこだわります。以下に例を挙げます。
・シングルレバー混合水栓(特に浴室および洗面台)
・シャンプードレッサー
・温水洗浄便座
・ワンタッチ洗濯水栓
・バス/トイレ分離
・室内洗濯機置場

3.生活効率を高める設備
お客様に効率的な生活をお送りいただくために、収納設備等を強化します。以下に例を挙げます。
・駐車場・駐輪場
・ハンガーパイプ付き収納
・ウォークインクローゼット
・室内物干し
・宅配ボックス
・ゴミストッカー

4.防犯・安全性の向上
お客様に安全にお住まいいただくため、各種の取組を実施しています。以下に例を挙げます。
・モニタ付きドアホン
・防犯カメラ
・必要に応じた共用部の改修

5.可処分所得増加
お客様の可処分所得を増加させるため、運営経費を低減して地域最安水準でサービスを提供します。以下に例を挙げます。
・工事費用の低減(工務店との長期関係構築、契約形態の最適化、各種補助制度の適用)
・電力・水道関連費用の低減(契約形態の最適化、LED電灯の導入、上下水道への接続)
・事務経費率の低減(ITツール活用、現地パートナーへの業務委託、規模拡大によるスケールメリット)

6.転居時の負担軽減
多忙かつ出費が集中する転居時に、お客様の費用負担および事務負担を軽減します。以下に例を挙げます。
・家電付き物件
・契約時初期費用(敷金・礼金等)の軽減
・集合インターネット(初日からネット接続可能)
・フリーレント導入

社会貢献

当社事業による社会貢献を以下に例示します。

1.住宅インフラの底上げ
清潔・便利・廉価な賃貸住宅サービスを提供することより、日本の住宅インフラを底上げします。

2.人材の能力開発促進
インターネットアクセス向上によって情報収集の高速化・低コスト化を実現し、人材の能力開発を促進します。

3.健全な情報流通
インターネットアクセス向上によって客観的事実と多様な解釈の受発信を促進し、誤報・虚偽情報等の拡散が惹き起こす不利益を緩和します。

4.良好な治安
防犯カメラ・モニタ付きドアホンの設置や荒廃した空き家の健全化により、良好な治安の維持に貢献します。

5.社会福祉
一般に住宅確保が困難とされ、政策的な配慮の対象となる世帯にも積極的にサービスを提供し、社会福祉政策に貢献します。

6.環境保護
住宅資産を再生・長寿化し、新築を代替して環境負荷を抑制します。
省エネ性能の高い建材(二重窓など)の導入や再配達を減らす設備(宅配ボックス)により、燃料消費を節減します。

7.資産の円滑な世代間承継
1940年代後半に生まれた人口が多い世代(いわゆる「団塊の世代」)が高齢となって数多く引退し、不動産(土地・建物)を引き継ぐ次世代の事業家が求められています。当社が引退世代の売却資産を積極的に買取って再生することにより、不動産の円滑な世代間承継に貢献します。

8.経済拡大
不動産を購入ないしリフォームする際、銀行等による多額の融資が発生します。これにより、信用創造(銀行借入)と財・サービス購入(設備取得等の支出=売主や工事会社への支払)がなされて経済が活性化し、日本経済の拡大に貢献します。加えて、発生する支払利息は、銀行等が預金者に払う利息の原資となります。

物件取得方針

当社は、以下の方針で賃貸用建物を取得しています。

1.地域
当社の主たる事業地域は以下のとおりです。
・関東地方:東京都・埼玉県・千葉県・茨城県・栃木県・群馬県
・東海地方:愛知県・三重県・岐阜県・静岡県
・近畿地方:大阪府・京都府・滋賀県・奈良県・兵庫県

2.用途
主として住宅用建物を取得しています。

3.プロジェクト期間
土地および建物を原則として長期保有します。

4.資本効率の追求
投資総額の大部分を長期借入で調達し、資本効率を高めます。

5.手元流動性の確保
手元流動性を確保するため、長期的にプラス収支が見込める案件を厳選します。

6.定量基準
定量基準としてCCR(Cash-on-Cash Return; 投下現金に対するキャッシュフロー比率)を採用します。当社は修繕費控除前・税引前の数値で「満室想定で年率25%」を目安とします。

リスク管理

当社は、以下の方針で経営リスクを管理しています。

1.経年による賃料下落リスク
一定の賃料下落率を加味した経営計画に基づき事業を運営します。

2.人口減少に伴う稼働率下落リスク
需要の減少を前提とした経営計画に基づき事業を運営します。また、地域選定にあたっては継続的な需要が見込める地域を選定し、各地域において競合優位性を維持します。

3.不良債権による損失リスク
滞納リスク対策として、賃料債権および原状回復費に関する保証契約を締結しています。

4.災害による建物の破損リスク
災害リスク対策として、借入額に応じた損害保険契約を締結しています。
また、局所的な災害リスク対策として、事業資産を地理的に分散させています。

5.金利上昇による収支悪化リスク
一定の金利変動を見越した経営計画に基づき事業を運営します。また、金利変動シミュレーションを定期的に実施し、対策を立案しています。

6.流動性リスク
当社の保有資産には、流動性が低い土地・建物を含みます。このため、借換不要な超長期資金を基礎に、長期的にプラス収支が見込めるプロジェクトを厳選することにより、「売り急ぎ」による交渉力の喪失を回避します。